הכנסות שכ''ד שנצמחו בישראל:

על פי הוראות פקודת מס הכנסה הכנסות מדמי שכירות ממקרקעין, כדוגמת הכנסות משכר דירה בידי יחיד או חברה חייבות במס. ברשימה זו נתמקד בשלוש חלופות מיסוי הרלבנטיות לעניין הכנסות מדמי שכירות בישראל. כמו כן, נעסוק בשתי חלופות נוספות העוסקות בהכנסות מדמי שכירות בגין נדל''ן מחוץ לישראל.

לעניין הכנסות מדמי שכירות בגין נדל''ן בישראל קיימות שלוש חלופות רלבנטיות, אשר ייסקרו להלן:




קליפ של נופי תל אביב מהאויר , מלויים בשיריי אריס סאן ואלונה דניאל .


1. פטור על הכנסה מהשכרת מגורים

על מנת לנסות ולעודד השכרת דירות למגורים, נחקק חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש''ן – 1990 (להלן: ''הוראת השעה''). מדובר אמנם בהוראת שעה, אולם מיום כניסתו לתוקף חלפו מעל ל – 15 שנים, והוראת השעה עדיין עומדת בעינה.

בהוראת השעה נקבע כי יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה שנבעה מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים ליחיד לצורך מגורים (או לחבר בני אדם שקבע לעניין זה נציב מס הכנסה), יהא פטור ממס על הכנסה זו, עד לסכום התקרה הקבוע בחוק. בשנת 2006 עומדת תקרת הפטור על סך של – 3,730 ש''ח לחודש. ראוי לציין, כי הבדיקה לעניין חבות המס תתבצע בראיה חודשית ולא בראיה שנתית. כמו כן יצוין, כי תוקף הוראת השעה יפוג בסוף שנת 2006, אלא אם כן תוקפה יוארך. סכום תקרת הפטור הנו בגין סך הכנסתו של אדם מהשכרת דירות מגורים, ולא מהכנסה מכל דירה בנפרד. כמו כן, לעניין תקרת הפטור תיחשב הכנסתו של בן זוגו של יחיד המתגורר עמו, או של ילדו של היחיד שטרם מלאו לו 18 שנים, כהכנסתו של אותו יחיד. נדגיש כי נישום שבחר במסלול זה אינו רשאי לקזז הוצאות בגין הכנסות מהשכרת דירת המגורים.

במידה והכנסתו של יחיד מדמי שכירות כאמור לעיל, עולה על תקרת הפטור, יוכל היחיד לבחור במסלול הפטור הקבוע בהוראת השעה, בגובה תקרת הפטור בניכוי הסכום בו עולות ההכנסות משכר הדירה על תקרת הפטור (להלן: ''התקרה המתואמת''), ולהתחייב במס בשיעור המס השולי (על פי מדרגות המס) רק על ההפרש שבין ההכנסות משכר דירה המתקבלות מכל דירות המגורים שהוא משכיר לבין התקרה המתואמת. כך, לדוגמא, יחיד לו הכנסות שכר דירה בסך 5,000 ש''ח לחודש, התקרה המתואמת שלו, אשר בגינה יהא זכאי היחיד לפטור, הנה בגובה של - 2,460=(3,730–5,000)–3,730. בגין יתרת הסכום בגובה של - 2,540=(2,460–5,000) יתחייב היחיד בשיעור המס השולי החל עליו.

2. הכנסות שכר דירה מעל תקרת הפטור

יחיד רשאי לבחור במסלול ''הרגיל'', ולהתחייב במס לפי שיעור המס השולי החל עליו בגין כל הכנסתיו, החל מהשקל הראשון. יחיד שבחר במסלול זה יוכל לנכות את ההוצאות שהוציא בייצור הכנסתו משכירות, ואף ליהנות מהוצאות פחת בגין הדירה שהוא משכיר, כפי שקבוע בתקנות מ''ה (פחת), 1941.

3. מסלול ''מס מחזור''

מסלול נוסף אותו רשאי לבחור היחיד הנו מסלול ''מס מחזור'', לפיו, יחיד ישלם מס בשיעור של - 10% על כל הכנסותיו מהשכרת דירות המשמשות למגורים. במסלול זה, היחיד לא יהא זכאי לנכות מהכנסתו את ההוצאות שהוציא בייצור ההכנסה משכר הדירה וכן אין הוא רשאי לדרוש הוצאות פחת (ומכאן הכינוי ''מס מחזור''). כמו כן, יחיד שבחר במסלול זה לא יהא זכאי ליהנות מהפטור הקבוע בהוראת השעה, היינו, היחיד יחוייב במס בשיעור של – 10% על כל הכנסותיו משכר הדירה החל מהשקל הראשון. מסלול זה פתוח רק בפני יחיד שהכנסתו משכר הדירה אינה עולה לכדי הכנסה מעסק, שכן אז יתחייב במס שולי.

על מנת ליהנות מהמסלול הנ''ל, על היחיד לשלם מקדמות חודשיות שוטפות לפקיד השומה.

יחיד המשכיר נכס שאינו דירה המשמשת למגורים, יתחייב בשיעור המס השולי החל עליו בגין הכנסתו.

חברה המשכירה נכס מקרקעין (בין אם דירת מגורים ובין אם לאו), תחויב על הכנסתה כאמור בשיעור מס החברות, ואין היא זכאית לפטורים וההקלות שצוינו לעיל, כפי שזכאי להם היחיד.

עם זאת, חברה רשאית לנכות הוצאות בגין נכסי המקרקעין כנגד הכנסות משכירות.

מיסוי הכנסות שכירות שנצמחו מחוץ לישראל

יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות בגין נכסי מקרקעין מחוץ לישראל יתחייב במס על פי שיעור המס השולי שחל עליו. היחיד יהא רשאי לנכות הוצאות בגין נכסי המקרקעין כנגד הכנסות מהנכסים כאמור.

עם זאת, ניתן לבחור מסלול חיוב נוסף (להלן: ''המסלול המקוצר''), לפיו יתחייב היחיד במס בשיעור של – 15% בגין כל הכנסתיו מדמי שכירות החל מהשקל הראשון.

תחולת המסלול אינה מוגבלת להשכרת דירת מגורים (היינו, ניתן להשכיר גם משרדים, חנויות וכיו''ב). אולם, נישום הבוחר במסלול ''המקוצר'' לא יהא זכאי לניכוי הוצאות כלשהן, מלבד הוצאות הפחת בגין הנכס המושכר. בנוסף, היחיד לא יהא זכאי לשום זיכוי בגין מסים ששילם על הכנסת השכירות בחו''ל.

מסלול זה פתוח רק בפני יחידים שהכנסתם מדמי שכירות אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק. יצוין כי ניתן לבחור במסלול זה גם לגבי חלק מהמקרקעין המצויים בחו''ל של אותו יחיד.

במקרה והכנסתו של היחיד מהשכרת מקרקעין הנה הכנסה המגיעה לכדי הכנסה מעסק, יחויב היחיד בשיעור המס השולי החל עליו, אך מנגד יהא רשאי לנכות הוצאות בגין נכסי המקרקעין כנגד ההכנסות מהנכסים כאמור.

חברה תתחייב בכל מקרה בשיעור מס חברות.

מקור המאמר: Reader - מאגר המאמרים הישראלי

מי שעיינו במאמר זה קראו גם > במאמר '' ניכוי דמי שכירות בגין דירת מגורים פטורה - כיצד - דר' אברהם אלתר, עו''ד