|
|
|
|
19.09.2016
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - חלק ג - דר' אברהם אלתר
|
|
|
בהמשך לשתי הרשימות מהשבועיים האחרונים, להלן ברשימה זו 7 תכנוני מס נוספים ביחס להשקעות נדל''ן בישראל על-פי אמנות המס שישראל חתומה עליהן (עם 44 מדינות נכון להיום):
1 אמנות המס של ישראל עם דנמרק, נורבגיה ושוודיה
באמנות מס, שבהן לא נקבע הסדר מפורש ביחס ל''חברות מקרקעין'', יהיה הרווח, דרך כלל, פטור ממס לפי סעיף העוללות באמנה, במדינת המקרקעין וחייב במדינת מושבו של בעל המניות. זהו הדין באמנות המס של ישראל עם דנמרק, נורבגיה ושוודיה. באמנות אלה לא נקבע הסדר מיוחד לאיגודי מקרקעין. כתוצאה מכך חל הכלל הרגיל, לפיו תושבי מדינות אלה המוכרים מניות באיגוד מקרקעין ישראלי פטורים ממס בישראל. הפטור קיים גם או למרות סעיף 7א לחוק מיסוי מקרקעין, המשייר הגדרת איגוד מקרקעין לצרכי אמנות מס.
2 העברת קרקע ושינוי יעוד לאיגוד רגיל
ניתן להעביר קרקע בישראל לחברה לפי סעיף 104א לפקודה או לחברה זרה, על פי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין. אח''כ לקנות קרקע בחו''ל. בשלב זה מכירת המניות בחברה על ידי תושב מדינת אמנה תהיה, דרך כלל, פטורה ממס בישראל, מאחר שאין מדובר ב''חברת מקרקעין'' שמורכבת בעיקר ממקרקעין הנמצאים בישראל אלא בחברה רגילה. על-פי אמנות מס רבות, תושב מדינת אמנה, המוכר מניות בחברה רגילה תושבת ישראל, יהיה פטור ממס בישראל. עם זאת, יש לשים לב כי חלק מהאמנות מאפשרות גם לישראל להטיל מס (בדרך כלל, בשיעור מופחת). לכן, חשוב להקפיד שהחברה לא תיחשב כתושבת ישראל. קרי, שהשליטה והניהול בה יהיו מחוץ לישראל ושהיא לא תאוגד בישראל.
3 פטור ממס על הכנסה מעסקת אקראי במקרקעין
רווחי הון ממקרקעין בישראל חייבים במס לפי אמנות המס ? בישראל. אולם מקום בו מדובר בהכנסה רגילה שוטפת ממכירת מקרקעין על ידי ''מיזם'' קיים פטור! במקרה כזה ''רווחי העסקים'' חייבים רק במדינת המושב. ישראל רשאית להטיל מס רק אם לתושב הזר בעל הרווח יש ''מוסד קבע'' כאן. אלא מאי? רווחי עסקת אקראי, הנחשבים באמנות כרווחי עסקים אינם ניתנים לייחוס ל''מוסד קבע''. לפיכך, הם יהיו פטורים ממס בישראל. לתוצאה דומה הגיע בית המשפט הגבוה של אוסטרליה ביחס לרווחים ממכירת מניות בחברה. ונראה, שהחלטה זו יפה גם לעניין מכירת מקרקעין או מניות בחברת מקרקעין. הווה אומר: ככלל, על-פי-רוב האמנות של ישראל, תושב חוץ המוכר מקרקעין בישראל, יהיה פטור ממס בישראל אם העסקה תיחשב כעסקת אקראי (עסק), מבלי שיש לו ''מוסד קבע'' בישראל, ולא כל שכן אם מדובר במקרקעין המוחזקים בידו כמלאי עסקי, ללא מוסד קבע בישראל. באופן דומה, תושב ישראל, המבצע עסקת אקראי במקרקעין הנמצאים במדינת אמנה, יהיה פטור ממס באותה מדינה, ככל שאין לו ''מוסד קבע'' שם. למעשה, על-פי הדין הפנימי הנוהג כיום בישראל, תושב ישראל יכול ליהנות במצב כזה מכפל פטור ממס ''double non-taxation'': פעם אחת בחו''ל - מכוח אמנת המס הרלוונטית; ופעם שנייה בישראל - לנוכח אי תחולת סעיף 75ב לפקודה על רווח מעסקת אקראי בחברה זרה!
4 מכירת מקרקעין שאינם רשומים ברשם המקרקעין (טאבו)
הגדרת המונח ''מקרקעין'' באמנות המס מפנה להגדרתו בדין הפנימי שבה הם נמצאים, כאשר אחת החזקות מפנה לזכויות שחלות עליהן הוראות הדין הכללי הדן במקרקעין. עם זאת, האמנות לא יוצרות זהות בין המונח ''מקרקעין'' למונח ''זכות במקרקעין'' לפי חוק מיסוי מקרקעין. החזקה מתייחסת להגדרה בדין הכללי בלבד, דהיינו: לחוק המקרקעין. כעיקרון, לפי חוק המקרקעין כדי שנדל''ן פלוני ייחשב מבחינה קניינית ל''מקרקעין'' יש לרושמו ברשם המקרקעין; שאם לא כן, אין לבעליו זכות קניינית מבחינה משפטית. מכאן, ניתן לטעון ככלל, כי תושב מדינת אמנה המוכר בישראל נדל''ן, שאינם רשומים בטאבו, פטור ממס בישראל לפי הכלל הרחב של מיסוי רווחי הון במדינת המושב בלבד. עם זאת, נציין כי גישה זו אינה נקייה מספקות וראויה לבחינה מעמיקה.
5 מכירת אחוזי בנייה בנפרד מהקרקע
ככלל, ולדעתנו למרות פסיקה נוגדת, מכירת ''אחוזי בנייה'' אינה בבחינת מכירת זכויות ב''מקרקעין'' לפי חוק המקרקעין ואף איננה מכירת ''זכות במקרקעין'' לפי חוק מיסוי מקרקעין, למצער במקום שבו הם נמכרים במנותק מהקרקע. על כן, תושב מדינת אמנה, המוכר זכויות בנייה ניידות במנותק מהקרקע, יכול שיהיה פטור ממס שבח או רווח הון בישראל. כל כך, משום שאין מדובר במכירת ''מקרקעין'' לצורך אמנות המס.
6 חכירה הונית
ניתן למכור חכירה ל-25 שנה שאיננה נחשבת להעברה מלאה של המקרקעין, אך גם איננה נחשבת להשכרה שלהם. תושב מדינת אמנה, המבצע חכירה הונית כגון זו, יכול שיהא פטור ממס בישראל לפי הכלל הרחב של מיסוי רווחי הון באמנה.
7 דמי שכירות או חכירה על-פי האמנה עם צרפת
נחתום באמנה עם צרפת. בשונה משאר אמנות המס של ישראל, האמנה עם צרפת מעניקה למדינה שבה נמצאים המקרקעין זכות מיסוי בלעדית (להבדיל מראשונית) על הכנסה מדמי שכירות או חכירה של מקרקעין כאמור. כתוצאה מכך, תושבי ישראל, המקבלים דמי שכירות מהשכרה או חכירה של מקרקעין בצרפת, יהיו פטורים ממס בישראל גם לאחר שהרפורמה תתקבל. כפי שצוין לעיל, השכרה כזו עשויה להיות פטורה ממס גם לפי הדין הפנימי בצרפת. במצב כזה יחול כפל פטור: בישראל - מכוח האמנה; ובצרפת - מכוח הדין הפנימי.
(22/1/06)
נכתב על ידי דר' אברהם אלתר
מאת:
אורי כליף, עו''ד
דר' אברהם אלתר, עו''ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.
דירה מעוצבת בליווי אדריכלי ומרוהטת בריהוט חדש ועדכני,עם מרפסת שמש של כ- 12 מ''ר, מיקום שקט קרוב לחוף הים ולשדרות בן גוריון בתל אביב.
מיועדת לתקופת שכירות ארוכה.
הדירה מכילה - סלון מרווח עם גישה למרפסת שמש של כ - 12 מ''ר מחופה דק עץ, מטבח מקצועי ומרווח בצבע לבן, מאובזר ומצוייד, שני חדרי שינה בגודל טוב, אחד מהם מאסטר עם חדר רחצה צמוד וחדר רחצה מרכזי.
הדירה מרוהטת ברמה גבוהה ומאובזרת - מכונת כביסה, מייבש, מטבח מצוייד : מקרר, מקפיא, מדיח כלים, תנור, כיריים, קולט אדים.
לדירה צמודה חניה תת קרקעית ומחסן פרטי.
לקבלת פרטים נוספים ולתאום פגישה צרו קשר באמצעות > המייל
או למספר 03-5277712 וציינו את מספר הנכס
Architecture appartement conçu et meublé avec nouvelle mise à jour d'environ 12 m², balcon, endroit calme près de la plage et à Sderot Ben Gurion à Tel Aviv.
Conçu pour la location à long terme.
L'appartement comprend: - un salon spacieux avec accès à véranda d'environ 12 m² terrasse en bois couverte, cuisine équipée professionnelle et les appareils de luxe entièrement équipées, deux chambres de bonne taille, un maître avec salle de bain privée et salle de bains centrale.
L'appartement est meublé et équipé avec un niveau élevé - laveuse, sécheuse, cuisine équipée: réfrigérateur, congélateur, lave-vaisselle, four, cuisinière, hotte aspirante.
Double-vitrage, revêtements de sol en pierre naturelle et le tubage, les systèmes de climatisation, volets électriques.
Salles de bains sont entièrement équipées avec placard, baignoire, WC et lavabo.
L'appartement a été méticuleusement conçu normes les plus élevées avec de hauts plafonds.
Le bâtiment: Remarquablement finis extérieur à un intérieur soigneusement conçu.
Dépendances: parking direct pour une voiture - à l'accès aux appartements et le stockage de troènes.
Pour le long terme seulement.
Disponible -.
Pour plus de détails - Contactez-nous près
E-mail
L'e-mail l'or phone us on
+ 972 (0) 3 5277712
| | |
